Biurowiec klasy A
Aby biurowiec mógł być zakwalifikowany do najwyższej klasy – A, musi spełniać kilka kryteriów. Klasyfikacja ta ma jednak dość otwarty charakter, a w praktyce deweloperzy i inwestorzy sami wystawiają ocenę swoim inwestycjom. Dwa biurowce klasy A mogą więc w rzeczywistości prezentować bardzo różny standard, zwłaszcza pod kątem funkcjonalności.
Na poziomie ogólników dwa biurowce mogą zaliczać się do tej samej klasy, jednak analizując praktyczne rozwiązania architektoniczne i budowlane wpływające na funkcjonalność okazuje się, że budynki te w rzeczywistości oferują bardzo różne standardy – komentuje Agnieszka Popławska z firmy TPS, dewelopera Olivia Business Centre.
Bezkrytyczna samoocena. A klasa w Warszawie inna niż w regionach.
Deweloperzy i inwestorzy prześcigają się w eksponowaniu zalet swoich biurowców, gdyż zakwalifikowanie budynku do klasy A sprawia, że jego wartość rośnie. Zależy im więc na tym, by ich budynek klasyfikować jak najwyżej, co umożliwia ustalanie odpowiednio wyższych stawek za najem. Problem w tym, że standardy klasyfikacji biurowców nie zostały do tej pory w Polsce precyzyjnie i kompleksowo opisane, natomiast deweloperzy i inwestorzy sami wystawiają sobie ocenę swoich inwestycji. Rodzi do duże pole do nadużyć, a przynajmniej naginania faktów, by uzyskać większą niż w rzeczywistości wartość powierzchni w oczach potencjalnych najemców. Różnice najwyraźniej widać na rynkach regionalnych. Biurowce w Warszawie mogą się znacznie różnić od tych we Wrocławiu, Gdańsku czy Białymstoku, mimo iż teoretycznie są tej samej klasy. Zauważalne jest tutaj zjawisko – im mniejszy rynek, tym dysproporcje w rzeczywistej jakości i standardach są większe, a oceny w oficjalnych prezentacjach deweloperów bardziej naginane.
Płacisz za więcej niż masz w rzeczywistości
Zdarza się, że najemca płaci za dużo więcej powierzchni niż jest w stanie w rzeczywistości wykorzystać. Jak to możliwe? Projekt i architektura budynku, np. umiejscowienie ścian konstrukcyjnych, przeciwpożarowych, powierzchnie nieprzeszklone czy rodzaj użytych materiałów wpływających na przepuszczalność światła, w ogromnym stopniu determinują możliwości aranżacyjne i optymalne wykorzystanie powierzchni. Idealny budynek to taki, który ma w pełni przeszkloną elewację, nie ma żadnych ścian wewnątrz i najlepiej żadnych słupów, co jest oczywiście niemożliwe. W praktyce optymalny biurowiec powinien mieć możliwie największą powierzchnię przeszkloną, materiały przepuszczające światło powinny uwzględniać nasłonecznienie, czyli położenie ścian budynku względem słońca, a liczba słupów powinna być minimalna. W optymalnym wariancie w środku takiego budynku lokuje się trzon centralny skupiający toalety, widny, schody i jest to jedyny nieprzesuwalny element konstrukcyjny na piętrze. Dzięki temu wszystkie powierzchnie z dostępem do naturalnego światła zagospodarowane są przez najemców. Problem ograniczonych powierzchni możliwych do wykorzystania zauważalny jest szczególnie w budynkach, które pierwotnie nie miały mieć komercyjnego charakteru. Wtórne zagospodarowanie pod powierzchnię biurową znacznie ogranicza możliwości i obniża rzeczywisty standard takiego budynku.
Prawie elastyczny
Najemcy nie wiedzą często na co zwracać uwagę szukając idealnego biura. Nieświadomie kupują „kota w worku”, który daje o sobie znać już przy pierwszych niestandardowych potrzebach, urastających niespodziewanie do rangi ogromnego problemu. Jedną z największych zalet nowoczesnych budynków biurowych jest ich szeroko rozumiana elastyczność, czyli dowolność aranżacji wnętrza i możliwość (nawet wielokrotnego) dostosowania go do swoich indywidualnych potrzeb. Z tą elastycznością bywa jednak różnie, a diabeł, jak zawsze bywa w takich przypadkach, tkwi w szczegółach i w sposobie zdefiniowania wymagań. Okazuje się, że w dwóch „elastycznych” biurowcach tej samej klasy (przynajmniej tak wskazują opisy) przestawienie biurka w inne miejsce może wiązać się z zupełnie innymi zabiegami. W budynku „bardziej elastycznym”, w którym całość podłogi i sufitów złożona jest z modułowych elementów, a ścianki działowe nie są stałym elementem narzuconym przez dewelopera, mała zmiana aranżacji w postaci przestawienia biurka wraz z pełnym zakresem elektryki (kontakty/oświetlenie) może nam zająć kilkanaście minut. W innym budynku tej samej klasy, w którym sufit, podłoga i ścianki działowe stanowią stałe elementy, taki manewr wewnątrz biura oznaczać może całkiem duży remont i dodatkowe koszty.
Firmy zmieniają się wewnętrznie i rozwijają, co często skutkuje potrzebą zmian aranżacji przestrzeni, w której pracują. Jest to normalne i częste zjawisko, a tym samym potrzeba zgłaszana przez naszych najemców. Zmiany te mogą mieć charakter kosmetyczny, ale są też takie wymagające większej ingerencji w przestrzeń biurową, dlatego tak ważne są praktyczne i przemyślane rozwiązania architektoniczno-budowlane – dodaje Agnieszka Popławska z TPS.
Tego (m.in.) możesz oczekiwać od biurowca klasy A:
• lokalizacja w centrum miasta, doskonałe skomunikowanie (na przykładzie Trójmiasta bliskość Szybkiej Kolei Miejskiej, przystanków autobusowych/tramwajowych, dużych centrów handlowych – jak Alfa Centrum, czy Galeria Bałtycka, a także ścieżek rowerowych),
• nowoczesna architektura (praktyka pokazuje, że rzeczywistą klasę A uzyskać mogą budynki nowe, a nie adoptowane jako biurowce),
• minimum dwa niezależne źródła zasilania,
• minimum 3 windy szybkobieżne,
• wysokość pomieszczenia min. 2,7 m (od podłogi podniesionej do sufitu podwieszanego),
• miejsca parkingowe dla najemców (minimum 1 miejsce na 100 mkw. biur) + wydzielony parking dla gości,
• parkingi dla rowerów z pełnym zapleczem sanitarnym,
• całodobowa ochrona budynku,
• dostępność gastronomii w budynku, bliskość zaplecza usługowo-handlowego oraz sportowo-rekreacyjnego,
• ergonomiczne powierzchnie biurowe z możliwością swobodnej aranżacji, pozbawione elementów konstrukcyjnych,
• podwieszane sufity i modułowe podłogi umożliwiające szybkie przearanżowanie powierzchni
• najwyższej klasy okablowanie,
• elastyczność budynku zapewniająca spełnienie szczególnych, indywidualnych wymagań najemcy,
• system kontroli wilgotności umożliwiający punktowe sterowanie,
• maksymalnie duża dostępność światła dziennego.
Biurowiec klasy A – artykuł do pobrania