Nie o to chodzi, aby być zielonym

O ekologii wiele się mówi, a trend ku „zielonym inicjatywom” widać w wielu dziedzinach życia i gospodarki, także na rynku nieruchomości komercyjnych. Aby jednak miały one sens, muszą stać filozofią, misją z którą utożsamiać będzie się nie tylko deweloper, ale całe jego otoczenie zaangażowane tak w realizację inwestycji, jak i późniejsze funkcjonowanie w jej otoczeniu.

Ekologia od dziury w ziemi

W Polsce brak jest systemowych zachęt do ekologicznego budownictwa, ułatwień w finansowaniu, czy ulg podatkowych. Wszystko zależy więc od podejścia i odpowiedzialności deweloperów, których zielona filozofia działania widoczna powinna być już na etapie kopania dziury w ziemi. Aby inicjatywa miała sens i nie była tylko wytworem mody, należy podejść do niej kompleksowo. Nie wystarczy jednorazowe działanie. Ekologia musi się stać filozofią, misją z którą utożsamiać będzie się nie tylko deweloper, ale całe jego otoczenie zaangażowane tak w realizację inwestycji, jak i późniejsze funkcjonowanie w jej otoczeniu.

O aspektach ekologicznych naszej inwestycji zaczęliśmy myśleć już na etapie opracowywania początkowej koncepcji projektu – mówi Maciej Brożek, Dyrektor ds. Komercjalizacji w firmie Torus, dewelopera Alchemii. Chcemy, aby nasza inwestycja nie była postrzegana w kategoriach uzyskanego certyfikatu potwierdzającego jej proekologiczny charakter , tylko pokazać pewne podejście do odpowiedzialności za to co się robi, tworzy i jak się później z tego korzysta – dodaje.

To, aby ekologia na stałe weszła do realiów codziennego życia firmy i stała się integralnym elementem biurowca, wymaga czasu, zaangażowania i dużych pieniędzy. Warto jednak podjąć ten trud, zwłaszcza, że ekologiczna obojętność jest w biznesie coraz gorzej postrzegana.

Walka o certyfikat

Na zachodzie standardem stało się już uzyskiwanie certyfikatów zaświadczających o proekologicznych rozwiązaniach stosowanych w budownictwie komercyjnym, a nawet mieszkaniowym (co nie oznacza, że łatwo je otrzymać). Do Polski trend ten dopiero dociera, o czym najlepiej świadczą liczby. Najpopularniejszy w naszym kraju certyfikat – LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), opracowany przez stowarzyszenie US Green Building Council (USGBC)-organizację promującą ekologiczne budownictwo, uzyskało do tej pory tylko kilka budynków, a kilkadziesiąt jest w trakcie procedur jego uzyskania. Oceniane jest w nim siedem aspektów. Liczba punktów decyduje o uzyskanej ocenie i kwalifikacji na jednym z czterech poziomów (rosnąco: obiekt certyfikowany, srebrny, złoty, platynowy). W przypadku realizowanych dopiero inwestycji audytorzy oceniają je w trzech etapach – w fazie projektowania, gotowej dokumentacji projektowej oraz po zakończeniu budowy. Daje to możliwość tzw. precertyfikowania obiektów, których późniejsza realizacja wedle założeń projektowych może zaowocować uzyskaniem właściwego certyfikatu. W marcu tego roku, jako pierwszy w Trójmieście i jeden z pierwszych w kraju, taki precertyfikat na najwyższym poziomie – Platinum, uzyskała gdańska Alchemia.

Przekonać, że to ma sens

Uzyskanie międzynarodowego certyfikatu to kosztowne i karkołomne zadanie. Kosztowne – bo ekologia w polskich realiach znacznie zwiększa koszt inwestycji, a karkołomne – bo trudniejsze od uzyskania samego certyfikatu jest często przekonanie pracowników do sensu takich działań.

Przyznaję, że na początku nie było łatwo. Pracownicy zaangażowani w projekt bardzo sceptycznie podchodzili do aspektu ekologii, jednak w miarę postępu prac i zdobywania przez nich coraz większej wiedzy na temat realnych korzyści i tego jak przekłada się to na funkcjonowanie budynku, coraz bardziej się z tą inicjatywą utożsamiali – dodaje Maciej Brożek.

Kluczem do sukcesu może być więc tutaj edukacja i ogromna w tym rola dewelopera, aby zaszczepiać zieloną idee u swoich pracowników, firm z którymi współpracuje, a później u najemców. Nie ma w końcu lepszego sposobu przekonania do wartości odpowiedzialnego biznesu, niż pokazanie na przykładzie własnej inwestycji praktycznych korzyści z niego wynikających. Coraz częściej zdarza się też, że deweloperzy pomagają swoim najemcom uzyskiwać dodatkowe certyfikaty dla ich indywidualnych powierzchni biurowych.

Inteligentne rozwiązania, konkretne korzyści

Ekologia w wymiarze biurowców to przede wszystkim nowoczesne technologie i systemy, które sprawiają, że określenie „inteligentny budynek” nabiera całkiem realnego znaczenia. Choć zielone rozwiązania są bardzo kosztowne nie muszą wcale oznaczać wyższych opłat za wynajem powierzchni, a pewne koszty np. eksploatacyjne są w takich inteligentnych budynkach znacznie niższe. Podstawowym elementem w takich biurowcach jest system BMS (z ang. Building Management System), który umożliwia zintegrowanie ze sobą wszystkich instalacji budynku. Dzięki temu możliwe jest zminimalizowanie zużycia energii nawet o kilkadziesiąt procent. W jaki sposób? BMS daje nam szczegółowe informacje na temat zużycia mediów, co pozwala na optymalizację zasobów. Dodatkowo dzięki zastosowaniu odpowiednich czujników obecności ludzi w pomieszczeniach, system jest w stanie automatycznie zmniejszać poziom poboru energii np. poprzez wyłączenie świateł czy redukcję pracy urządzeń klimatycznych. W dłuższym okresie potrafi przynieść to gigantyczne oszczędności, a do tego dochodzi szereg innych zastosowań, od żaluzji kontrolujących niepożądane odbicie światła wewnątrz budynku, przez system gromadzenia i wykorzystania wody opadowej na zielonych terenach okalających budynek, po specjalne urządzenia sanitarne redukujące zużycie wody o 50%. Oczywiście, tego rodzaju budynki nigdy nie będą całkowicie neutralne do środowiska i zawsze będą zużywać duże ilości mediów, ale rolą odpowiedzialnego dewelopera jest zminimalizować ich negatywny wpływ na środowisko. Znaczenie ekologii w polskim budownictwie będzie rosło, co w części wymuszać będzie też rynek. Najemcy, dla których ekologia jest ważnym elementem ich codziennych działań, na miejsce swojej siedziby szukać będą zielonego budynku, co niekoniecznie oznaczać będzie kolor elewacji.

Proekologiczne aspekty inwestycji Alchemia:

• oszczędność wody na poziomie 50 % – oszczędne urządzenia sanitarne, woda nawadniająca teren będzie w całości pobierana ze zbiornika retencyjnego przychwytującego wodę deszczową. Roślinność zewnętrzna składa się z gatunków miejscowych nie wymagających nawadniania;
• zmniejszenie zużycia energii na poziomie 26% – wydajne oświetlenie wewnątrz i na zewnątrz obiektu (projekt przewyższy wymogi normy ASHRAE 90.1-2007 o min. 25%);
• użycie najwyższej jakości, naturalnych, przyjaznych dla środowiska i certyfikowanych materiałów wykończeniowych;
• brak tzw. „light pollution” – oświetlenie zewnętrzne będzie zaprojektowane w tak sposób, by zredukować negatywny wpływ oświetlenia na nocne funkcjonowanie lokalnego środowiska naturalnego – żadne oprawy nie będą świecić do góry, a oświetlenie wewnątrz budynku będzie w nocy automatycznie gaszone;
• zewnętrzne żaluzje – zapewniają zacienienie oraz kontrolują niepożądane odbicie światła wewnątrz budynku;
• zastosowanie zielonych dachów oraz użycie białej, odbijającej światło, kostki betonowej na terenach utwardzonych, co powoduje redukcję efektu wyspy ciepła;
• redukcja emisji CO² – położenie obiektu w centrum gdańskiej dzielnicy Oliwa daje możliwość korzystania z transportu publicznego oraz usług umożliwiających rezygnację z komunikacji samochodowej;
• powtórne wykorzystanie działki – obiekt powstaje na terenie wcześniej wykorzystywanym, oszczędzając dziewicze tereny zielone.

W ekologii nie chodzi o to, by być zielonym – artykuł do pobrania