Czy w Polsce powstają biurowce europejskiej klasy?

Inwestorzy i deweloperzy prześcigają się z zachwalaniu klasy swoich budynków biurowych. Technologicznie i funkcjonalnie obiekty te niewiele się różnią od tych powstających na Zachodzie, jednak skalą inwestycji wyraźnie gonimy jeszcze europejską czołówkę, nie mówiąc o światowej. Nie przeszkadza to jednak globalnym markom w lokowaniu swoich oddziałów w Polsce, także poza Warszawą.

W Berlinie, Paryżu albo Warszawie

Najbardziej innowacyjne nieruchomości w Europie znajdują się oczywiście w najsilniejszych biznesowo i ugruntowanych od lat ośrodkach, jak Londyn, Paryż, Amsterdam, Berlin czy Frankfurt. Inwestycje realizowane w Polsce trudno jest z nimi bezpośrednio porównywać, głównie ze względu na różnice w potencjale gospodarczym regionów. Nasz rynek jest stosunkowo młody i niedojrzały, jednak dzięki licznym inwestycjom szybko skracamy dystans, zwłaszcza technologiczny.

Obiekty biurowe budowane obecnie w Polsce nie odstają znacznie swoim standardem czy funkcjonalnością od tych, które oddaje się do użytku na zachodzie Europy. Wynika to głównie z tego, że najemcy to w znacznej części międzynarodowe firmy, które mają podobne zapotrzebowanie w Polsce, Niemczech, czy Francji. Ponadto procesy wyboru nowej lokalizacji często prowadzone są na korporacyjnym poziomie central, gdzie wymagania odnośnie wynajmowanej powierzchni biurowej są ustandaryzowane – komentuje Łukasz Kałędkiewicz, Senior Director w CBRE.

To, co czasem różni nasze projekty od zachodnich, to architektura i skala. Dotyczy to zwłaszcza miejsc, gdzie liczy się prestiż, czyli w centralnych lokalizacjach największych miast, tzw. CBD (Central Business District). Jest jeszcze jeden biznesowy czynnik wpływający na to, co i jak się buduje. Inwestorzy i deweloperzy, także lokalni, najczęściej budują, aby po wynajęciu sprzedać biurowiec funduszowi. Ten zazwyczaj jest międzynarodowym podmiotem poruszającym się w oparciu o pewne standardy, które deweloper musi spełnić, aby jego budynek mógł być rozpatrywany przez fundusz jako inwestycja.

Wysokość na miarę portfela

Najbardziej nowoczesne, imponujące rozmachem architektonicznym i technologicznym projekty powstają tam, gdzie można osiągnąć najwyższe stawki czynszów najmu. Na świecie zdecydowaną palmę pierwszeństwa dzierżą inwestycje lokowane na dalekim wschodzie, w Hong-Kongu, Singapurze, Taipei czy Szanghaju.  Gołym okiem można więc dostrzec, jak duży dystans dzieli od tych ośrodków główne europejskie dystrykty oraz jak wiele brakuje do nich Warszawie.

Na zachodzie Europy stawki czynszu w obszarach CBD największych miast potrafią być znacznie wyższe od polskich. Dzięki temu pojawia się miejsce na bardziej wyrafinowaną architekturę opartą o droższe, bardziej atrakcyjne materiały, a projekty są większe i wyższe – dodaje Łukasz Kałędkiewicz.

W najlepszych lokalizacjach stolicy, a zwłaszcza w ścisłym centrum, które jest wyraźnie droższe od innych regionów w Polsce, deweloperzy mogą sobie pozwolić na kosztowne, tym samym wyższe i bardziej spektakularne projekty, jednak do europejskiej czołówki jeszcze trochę brakuje.

Często zastanawiamy się dlaczego w Polsce wysokościowce powstają w Warszawie, a w Gdańsku, Krakowie czy Wrocławiu inwestorzy nie są im tak przychylni. Odpowiedź jest prosta. Takie projekty są niezmiernie kosztowne, a wymogi biznesu w miastach regionalnych to dobra jakość za niższą cenę – komentuje Maciej Brożek, dyr. ds. komercjalizacji w firmie Torus, będącej deweloperem m.in. gdańskiej Alchemii.

Inwestycje powstające w Krakowie, Wrocławiu czy Trójmieście (a także mniejszych miastach), od wielu lat z powodzeniem rywalizują jednak z Warszawą w pozyskiwaniu międzynarodowych najemców, globalnych marek. Decydujący głos nie zawsze ma jednak sama inwestycja biurowa.

Regiony dorównują stolicy

Eksperci rynkowi zaznaczają, że konkurencja poszczególnych miast ze stolicą może nastąpić zasadniczo w dwóch przypadkach. Pierwszy dotyczy sytuacji, gdy fundusz inwestycyjny zastanawia się, czy kupić obiekt w Warszawie, czy poza nią. W drugim przypadku najemca analizuje, gdzie ulokować „wyeksportowany” biznes. W tym przypadku jednak częściej oferta miasta oraz jakość i dostępność kadry ma większe znaczenie, niż potencjał nieruchomości sam w sobie. Przy porównywalnej ofercie rynku biurowego, decyduje więc ogólny potencjał gospodarczy regionu, co nie oznacza, że nie mogą tam powstawać inwestycje wyróżniające się na tle całego kraju.

Jeśli spojrzymy bezpośrednio np. na Trójmiasto, to zdecydowanie nie odstaje ono jakością oferty biurowej od innych miast. Taki projekt jak Alchemia, który ofertuje wysoką specyfikację techniczną, bezpieczne rozwiązania energetyczne i unikalne usługi towarzyszące, wyróżnia się bardzo pozytywnie nie tylko na tle innych miast Polski, ale również wielu warszawskich projektów – dodaje Łukasz Kałędkiewicz z CBRE.

Informacje dodatkowe

Alchemia to wielofunkcyjny kompleks biznesowy zlokalizowany w Gdańsku. I etap inwestycji dostarczył 16,7 tys. mkw. najwyższej klasy powierzchni biurowej. Oprócz tego na powierzchni 4,6 tys. m.kw. funkcjonuje centrum rekreacyjno-sportowe, m.in. z basenami, klubem fitness, salą sportową czy strefą wspinaczki, a całości dopełnia restauracja oferująca 4 kuchnie świata.

W grudniu rozpoczęła się budowa II etapu inwestycji, który dostarczyć ma blisko 21 tys. mkw. powierzchni biurowej oraz ponad 2,6 tys. mkw. powierzchni towarzyszącej (usługowej), w ramach której powstać ma centrum medyczne, przedszkole z własnym zieleńcem, a także część handlowo-usługowa. Zakończenie budowy II etapu Alchemii planowane jest na IV kwartał 2015 roku. Inwestycja zaplanowana jest łącznie na 4 etapy, w ramach których powstanie 8 wież biurowych o łącznej powierzchni ponad 80 tys. mkw.

CBRE to największa na świecie firma doradcza i inwestycyjna działająca w sektorze nieruchomości komercyjnych (pod względem przychodów za rok 2013), a także jedna z 500 wiodących firm świata według rankingów magazynu Fortune oraz agencji ratingowej Standard & Poor’s. CBRE, z siedzibą główną w Los Angeles, zatrudnia około 44.000 pracowników i obsługuje inwestorów, właścicieli oraz najemców nieruchomości w ponad 350 biurach na całym świecie (nie wliczając firm stowarzyszonych i partnerskich). Zakres usług świadczonych przez CBRE obejmuje: doradztwo strategiczne w zakresie inwestycji i wynajmu, usługi korporacyjne, usługi zarządzania nieruchomościami oraz projektami, administrację firm, bankowość hipoteczną, wyceny, usługi deweloperskie, usługi zarządzania inwestycjami oraz usługi konsultingowe i analityczne. Zapraszamy do odwiedzenia naszej strony internetowej www.cbre.com.

Czy w Polsce powstają biurowce europejskiej klasy? – artykuł do pobrania